Gayrimenkul 2007'de, farklı bir rota çizecek. Özellikle ikinci el konutlardaki satışlar piyasadaki yeni fiyatları belirleyecek. Emlak Uzmanı Dr. Cengiz Aksoylar, gelecek yılın gayrimenkul piyasası için "bekle gör" yılı olacağını söylüyor ve "Konut almak için Mayıs ayını bekleyin, gayrimenkulün 2007'deki parlayan yıldızı güneydeki arsalar ve ikinci el konut piyasasının düşmüş fiyatları olacak" diyor.
Gayrimenkul Türkler için ananevi bir yatırım aracı. Evlenenler, çocuk sahibi olmak isteyenler hep bir ev hayali kurarlar ve bu hayali gerçekleştiremediklerinde bazen planlarını bile ertelerler. Biz de son 2 yıldır hızla yükseliş gösteren gayrimenkul piyasasını 2007'de nelerin beklediğini merak ettik.Vatan gazetesi yazarı emlak uzmanı Dr. Engin Aksoylar 2007'de gayrimenkul piyasasını sizler için değerlendirdi ve yatırım yapılacak yerlerin tüyolarını verdi...
2006'yı değerlendirebilir misiniz?
2006 yılında gayrimenkul piyasasının yönü, Mayıs ayında Amerikan Merkez Bankası'nın faizle ilgili yaptığı operasyon ve Türk Merkez Bankası'nın da faiz artırımı kararı almasıyla şekillendi. Birçok sektör bundan nasibini alırken en büyük darbeyi yiyen gayrimenkul oldu. Çünkü hazine bonosu gibi yatırım araçlarının faiz getirisi arttı.Yatırımcı yüksek maliyetli konut kredisi alıp, konut yatırımı yapmak yerine devlete borç vermeyi, mevduat yapmayı tercih etmeye başladı. Bunun sonucunda da klasik konut kredisinin sağladığı avantajlardan faydalanmayan bir konut proje üreticisi, daire satamayan satmakta zorluk çeken bir satış grubu, ev almak yerine parasını başka piyasalarda değerlendirmek isteyen bir alıcı kitlesi doğdu.
Peki durgunluk ne kadar daha sürer?
Eylül ayının gelmesiyle piyasa çok az da olsa hareketlendi. 2005 senesinin sonu, 2006'nın başında hızlı giden proje satışları Mayıs ayı ile Ağustos arasında yüzde 60'lara varan oranlarda azaldı. Ama Eylül-Ekim'i daha iyi geçirdiler. Satışların düşmesine rağmen proje ve ikinci el konut sahipleri, satışa çıktıkları gayrimenkulun fiyatını düşürmeyip aynı fiyattan satmaya çalıştılar. Eylül ayı başından itibaren İstanbul'daki bütün önemli projelerde fiyatlar YTL bazında yüzde 15-20 arttı. Ama satışlarda hâlâ zorluk yaşanıyor. Özellikle ikinci el konut piyasında satışlarda yaşanan zorluklar nedeniyle rakamların düşmesi bekleniyor.
2007'de gayrimenkul piyasası nasıl yön bulacak?
2006 senesi yatırımcı açısından "Bekle, gör" senesi oldu. 2007, "Projeler, satışlar iyi gidiyor, gayrimenkul iyi para kazandırıyor" sözlerinin beklemeye alındığı bir yıl olacak gibi görünüyor. Çünkü bununla ilgili birtakım ekonomik ve siyasi veriler var. Mayıs ayında Türkiye için çok önemli olan bir Cumhurbaşkanlığı seçimi var, yıl sonuna doğru da genel seçim. Ayrıca IMF ve AB ile olan ilişkilerimizin gidişatı da piyasayı etkiliyor. Cumhurbaşkanlığı seçiminden sonra başlayacak iç piyasa değişiklikleri ve bir koalisyon hükümeti ihtimali gayrimenkul yatırımcısını ürkütür. Konut kredilerinin faiz oranlarının Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden önce inmesini beklemiyorum.
MORTGAGE PİYASAYI HAREKETLENDİRİR
İki yıldır beklediğimiz Mortgage 2007'de kanunlaştırılmazsa, gayrimenkul sektörü rüzgarını kaybedecek. 2005'ten hazırlanan ve Meclis'te onaya sunulacak halde bekleyen Mortgage yasalaşmazsa gayrimenkul 2007'de sıkıntılı bir yıl geçirecek. Mortgage'nin yasalaştıktan sonra da hayata geçmesi için bir yıla ihtiyacı var. O nedenle 2007'de Mortgage'dan sadece umut verici ve spekülatif şeyler beklemek mümkün. Ama görüşüme göre, hükümet Mortgage Yasası'nı seçimlerde muhalefet partileri tarafından propoganda malzemesi olarak kullanılmasından korkuyor. Çünkü yasa vatandaşa iyi anlatılmadığı için herkes Mortgage yasalaştığında kendini ev sahibi olacak zannediyor. Ama ev sahibi olamayacaklarını görünce, rakip partilerin ‘Morgate var ama sizi ev sahibi yapamadılar' söylemleriyle oy kaybedeceklerini düşünerek bu yasayı çıkarmayı öteliyorlar.
İKİNCİ ELDE FİYATLAR YÜZDE 30 DÜŞER
2007 ile ilgili ekonomik ve siyasi öngörüler, "gayrimenkul sektörü yavaşlayacak" psikolojik faktörüyle birleşince, ikinci el konut sahipleri ellerindeki gayrimenkulü en üst fiyattan satıp, başka piyasalara yatırım yapmaya yönelecek. 2007'de gayrimenkul piyasasının yönünü de çok miktarda satışa sunulacak ikinci el konutlar belirleyecek. Aralık ayı itibariyle çok hızlı şekilde ikinci el konutların satışa sunulmasını bekliyorum. 2007'de gayrimenkulde özellikle ikinci el konut piyasasında fiyatlar düşecek.
Projeciler ne kadar dayanırsa dayansın, ikinci el piyasada yatırımcı, "En üst noktada iken satalım, sonra düştüğünde tekrar alırız" diye düşünüyor. 2007'de gayrimenkul sektörünü yönlendirecek olanlar, ikinci el konut piyasasındaki mal sahipleri. Çok sayıdaki ev sahibi konutunu satışa çıkarınca arz fazlalaşacak. Ev sahipleri 200 bin YTL'lik evini, 150 bin YTL'ye satınca yüzde 25-30'luk bir düşüşe neden olacak
