Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri, 19.7.03 tarih ve 25173 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan kararla düzenlenmiştir. Buna göre, yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimleri farklı esaslara bağlanmıştır. Bu esasları özetleyen Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin yeni hali aşağıdaki şekli almıştır:

"Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı aynı hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir."

Karşılıklılık

Karşılıklılık ilkesinin varlığı, önemli bir etkene bağlıdır: kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen de uygulanabilir olmasına.

Buna göre, yabancı bir ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, T.C. vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Yeni düzenlemede, karşılıklılığın yasal ve fiili olmasının yanında, birebir uygulanması yerine hakların karşılıklı olarak tanınması esası getirilmiştir. Yani, uygulamaların karşılıklılığı için, yabancı devletin kendi vatandaşlarına ve kendi kanunlarınca kurulan ticaret şirketlerine tanıdığı hakları, T.C. vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine de tanıması gerekmektedir.

Karşılıklılık ilkesinin istisnaları

Bu ilkeye, gerçek kişiler kapsamında getirilen istisnalar şöyledir:

1) Vatansızlar, hiçbir devlet uyruğuna sahip olmadıklarından, karşılıklılığın belirleneceği bir denge de söz konusu değildir. Bu yüzden, vatansızlar için bu şart aranmaz.

2) Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme'ye göre, mülteciler sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. 28.7.1951 tarihli bu Sözleşmeyi 26.8.1961'de Türkiye de onayladığı için, Türkiye'de bulunan mülteciler de bu hüküm kapsamında olup muafiyet için, durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yetmektedir.

3) Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, Turizm Teşvik Kanunu gereği, Karşılıklılık koşulu aranmadan ve yabancılar için getirilen yasal kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebilirler.

Kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmeleri için bir ikinci koşul daha vardır: kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak.

İlgili hükümler şöyle:

1) Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mallar, yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz.

2) Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemez; bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabilir. Kanuni miras yoluyla edinilen taşınmazlar, bu hükme tabi değildir.

442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmeleri artık mümkün hale gelmiştir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ticaret şirketlerinde de karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak şartları vardır. Yabancı bir devlet ile ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorularak belirlenmektedir.

Kanuni sınırlamalar açısından yabancı gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri açısından da geçerlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Yabancı sermayeli şirketler, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulur ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı konulardır.

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

Yabancı sermayeli şirketler, ilgili mevzuat uyarınca, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu yüzden de, yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılır.

Transfer

Yabancılar, gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerini bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirmekte serbesttir.

Başvuruların Yapılacağı Yetkili Yönetim

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapmalıdır.

Başvurular için gerekli belgeler

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. Ancak, yabancı uyruklu vatandaşların tapu işlemleri sırasında yanlarında tercüman bulundurmaları gereği vardır.

1) Gerçek kişiler açısından

a. Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
b. Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,
c. İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf. Alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar varsa, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.

2) Tüzel kişiler açısından

a. 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,
b. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiç bir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının saptanabilmesi için yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi gerekmektedir. Bunun için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesiÓ işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.

Kaynak: www.tkgm.gov.tr şeklindeki Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web sayfasındaki Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi adlı dosyadan 03.01.2005 tarihinde alınan bilgiler ışığında hazırlanmıştır.